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經(jīng)過(guò)前幾年的野蠻生長(zhǎng)，民宿行業(yè)正在從比拼數(shù)量逐漸跨入比拼質(zhì)量的下半場(chǎng)。

在國(guó)慶期間，一則關(guān)于民宿行業(yè)“刷單”問(wèn)題的報(bào)道引發(fā)熱議，首當(dāng)其沖被點(diǎn)名的是麗江的民宿。據(jù)媒體報(bào)道，麗江一些“網(wǎng)紅”民宿客棧從業(yè)者，日均花費(fèi)千元左右“刷單”，借此提升曝光度。原本基建裝修甚至選址環(huán)境都不好的民宿，在社交媒體上大肆渲染火起來(lái)，實(shí)際入住體驗(yàn)卻很差。

價(jià)格便宜、個(gè)性化，曾經(jīng)是民宿和酒店相比的競(jìng)爭(zhēng)力所在。然而，為了改善衛(wèi)生問(wèn)題、提升品質(zhì)等，民宿也在向酒店標(biāo)準(zhǔn)化靠攏，這有可能喪失民宿特性，或者迫于成本、競(jìng)爭(zhēng)壓力，造成“刷單”這種價(jià)格和質(zhì)量不符的情況。曾經(jīng)憑情懷火起來(lái)的民宿業(yè)，陷入了尷尬的困境。

這其實(shí)暴露出國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)長(zhǎng)期存在的掣肘之一。在李一兵看來(lái)，物業(yè)屬性是民宿企業(yè)連鎖化、規(guī)模化過(guò)程中的一個(gè)非常大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)理念的問(wèn)題。例如：難以維系民宿特有的主人文化，以至于許多民宿在連鎖化過(guò)程中，逐步變成一個(gè)小型精品酒店，而不再是真正的民宿。

李一兵是國(guó)內(nèi)最早的一批民宿從業(yè)者，他1999年來(lái)到麗江。他覺(jué)得從整個(gè)國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)來(lái)看，麗江的民宿在房屋設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等方面都有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。可是現(xiàn)在大約七成的麗江民宿都不賺錢。物業(yè)成本太高，行業(yè)缺乏有序引導(dǎo)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太激烈等因素，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難。李一兵也選擇帶領(lǐng)他的團(tuán)隊(duì)突出麗江，向更多的城市拓展市場(chǎng)。

作為國(guó)內(nèi)非標(biāo)住宿業(yè)品牌千里走單騎創(chuàng)始人，李一兵接受界面新聞專訪，講述了從傳統(tǒng)民宿到高端精品民宿、從單體民宿到文旅整合運(yùn)營(yíng)商的品牌升級(jí)過(guò)程，千里走單騎在過(guò)去十幾年的探索也透視出了民宿市場(chǎng)的變化。

“不管是50萬(wàn)還是5000萬(wàn)元的投入都可以做一家民宿。”李一兵指出，準(zhǔn)入門檻低也是造成民宿行業(yè)良莠不齊的重要原因之一。甚至國(guó)內(nèi)還有很多民宿都停留在“農(nóng)家樂(lè)”的水平，沒(méi)有形成良好的服務(wù)體系、缺乏品牌。

而隨著民宿產(chǎn)品不斷升級(jí)，未來(lái)消費(fèi)者對(duì)民宿安保、乃至整個(gè)安全體系都會(huì)有更高需求，也會(huì)推動(dòng)相關(guān)政策更快出臺(tái)，倒逼小型的、低端的民宿進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。

目前，由國(guó)家信息中心牽頭組織的中國(guó)共享住宿領(lǐng)域首個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《共享住宿服務(wù)規(guī)范》已發(fā)布，針對(duì)民宿業(yè)態(tài)特征，首次對(duì)平臺(tái)企業(yè)、房東和房客三方主體進(jìn)行了相應(yīng)約束和規(guī)范。

為了獲得更好的產(chǎn)品品質(zhì)，千里走單騎離開(kāi)了麗江，投入大量人力物力，在大理、無(wú)錫、樂(lè)山等全國(guó)多個(gè)度假目的地運(yùn)營(yíng)多家各具當(dāng)?shù)匚幕厣木访袼蓿瑢Ｗ鲋懈叨硕燃偈袌?chǎng)。在其三大主要的產(chǎn)品線中，位于大理的楊麗萍酒店每晚單價(jià)高達(dá)5000元，最便宜的六悅系列酒店定價(jià)也在1500元及以上。

不同于傳統(tǒng)民宿，千里走單騎在選址、建筑、服務(wù)等各方面，對(duì)標(biāo)五星酒店。因此，前期資金投入非常大。以千里走單騎樂(lè)山項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，建筑群大約占地2200平方米，差不多單平米需投入一萬(wàn)元成本。在項(xiàng)目前期規(guī)劃過(guò)程，按照55%的入住率來(lái)測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，原則上可以在5-6年把成本回收。如果入住率達(dá)到75%，就可以提前兩年回收成本。

于是，包括千里走單騎在內(nèi)的精品民宿遇到的最大的問(wèn)題就是規(guī)模化。隨著國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)比拼，千里走單騎也主動(dòng)迎來(lái)了第二次產(chǎn)品升級(jí)：從單體民宿經(jīng)營(yíng)到文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)。

運(yùn)營(yíng)商的身份定位帶給千里走單騎新的發(fā)展空間。

過(guò)去，純粹重資產(chǎn)的模式阻擋了精品民宿品牌復(fù)制的步伐，然而通過(guò)托管或合作的方式，即由千里走單騎和業(yè)主方共同合作開(kāi)發(fā)民宿項(xiàng)目，由業(yè)主來(lái)投資土地、建筑、物業(yè)，千里走單騎依托經(jīng)驗(yàn)提供規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)。在此模式下，由千里走單騎承擔(dān)的成本大約只需要20%左右，大大減輕了資金壓力。在其未來(lái)的計(jì)劃中，這類項(xiàng)目的數(shù)量將占60%-70%。

在上述模式下，至關(guān)重要的就是千里走單騎積淀多年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。于是李一兵帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型到運(yùn)營(yíng)商，逐漸從重資產(chǎn)模式過(guò)渡到輕資產(chǎn)模式。

文旅小鎮(zhèn)是“民宿群落”的升級(jí)版，這是機(jī)會(huì)有待挖掘的藍(lán)海市場(chǎng)。

據(jù)相關(guān)資料顯示，自2016年開(kāi)始，隨著相關(guān)利好政策出臺(tái)，文旅小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮持續(xù)升溫，不過(guò)其發(fā)展仍舊面臨諸多挑戰(zhàn)。文旅小鎮(zhèn)具有投資大，回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，目前出現(xiàn)了定位不清、盲目跟風(fēng)、同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。與此同時(shí)，隨著房企布局特色小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)的“房地產(chǎn)化”趨向愈發(fā)嚴(yán)重。

千里走單騎從2016年前開(kāi)始嘗試做文旅小鎮(zhèn)的策劃，提供從選址、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工及軟硬裝、招商、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷等全鏈條服務(wù)。目前已經(jīng)有多個(gè)文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目在莫干山、北京延慶、無(wú)錫陽(yáng)山、貴州千戶苗寨等落地。

“文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)還屬于行業(yè)空白，而且做起來(lái)是極其難的。”李一兵表示，這需要團(tuán)隊(duì)先花很大精力來(lái)做市場(chǎng)調(diào)研，再來(lái)做具體的小鎮(zhèn)的指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)。其中，要考慮到從住、吃、文化精神需求等不同的鏈條的需求，配備不同價(jià)位、不同數(shù)量的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，才能精準(zhǔn)地滿足不同游客的需求。

例如，以首個(gè)落地的莫干山文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，千里走單騎利用周邊自然環(huán)境與長(zhǎng)三角地區(qū)成熟的度假優(yōu)勢(shì)，將它定位于集住、食、游、享、購(gòu)為一體的度假業(yè)態(tài)，具有休閑度假、會(huì)議團(tuán)建、家庭親子等多個(gè)功能。至于位于無(wú)錫陽(yáng)山的蜜桃小鎮(zhèn)，則依托當(dāng)?shù)?00畝桃園的特殊自然資源，將精品住宿和休閑農(nóng)業(yè)相結(jié)合，組合多種業(yè)態(tài)打造田園度假綜合體。

在運(yùn)營(yíng)文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目中，千里走單騎要么選擇與大型房地產(chǎn)公司、央企合作，要么和當(dāng)?shù)卣块T合作，不僅可以很好地規(guī)避民宿行業(yè)原本的物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且此種模式下的資金投入也大大降低。

李一兵希望依托于多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，將文旅小鎮(zhèn)做到多鏈條、多業(yè)態(tài)、統(tǒng)一管理。未來(lái)單體民宿經(jīng)營(yíng)和文旅小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)將各占五成。

“中國(guó)高消費(fèi)群體仍然在增加。旅游度假也逐漸成為一種生活方式，成為一種精神需求，所以高端度假市場(chǎng)是一個(gè)很大的市場(chǎng)。”李一兵說(shuō)。

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